Vente immobilière : faut-il signer un compromis ou une promesse unilatérale de vente ?

Vous avez trouvé un acquéreur, ou le bien que vous cherchiez depuis des mois, et l'on vous demande de choisir entre un compromis de vente et une promesse unilatérale de vente. Ces deux avant-contrats sont souvent confondus, y compris par les professionnels. Pourtant, ils ne produisent pas du tout les mêmes effets juridiques.

Le choix entre compromis ou promesse unilatérale de vente détermine qui est engagé dès la signature, ce qui se passe si l'une des parties change d'avis, les sommes en jeu et les formalités à respecter sous peine de nullité. Voici, textes de loi et jurisprudence à l'appui, ce qu'il faut savoir avant de signer.

L'essentiel en 30 secondes :

• Le compromis (ou promesse synallagmatique) engage le vendeur et l'acquéreur : il « vaut vente » dès l'accord sur la chose et le prix (article 1589 du Code civil).
• La promesse unilatérale engage le seul vendeur : l'acquéreur dispose d'une option qu'il est libre de lever ou non (article 1124 du Code civil).
• Sous seing privé, la promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation, sinon elle est nulle (article 1589-2 du Code civil).
• Dans les deux cas, l'acquéreur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Compromis et promesse unilatérale de vente : deux avant-contrats, deux logiques

Entre la négociation et la signature de l'acte authentique chez le notaire, il s'écoule généralement deux à trois mois. Ce délai permet de réunir les diagnostics, de purger les droits de préemption, d'obtenir le financement et de vérifier la situation juridique du bien. Pour sécuriser cette période, les parties signent un avant-contrat, qui prend l'une de deux formes.

Le compromis de vente : un engagement ferme des deux côtés

Le compromis de vente, que les juristes appellent promesse synallagmatique de vente, est un contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acquéreur s'engage à acheter, à un prix déterminé. L'article 1589 du Code civil pose une règle simple : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Concrètement, dès la signature du compromis (et sous réserve des conditions suspensives et du délai de rétractation), la vente est juridiquement formée. Le passage chez le notaire ne sert, en principe, qu'à la réitérer en la forme authentique, ce qui permet sa publication au service de la publicité foncière. Les parties prévoient d'ailleurs presque toujours que le transfert de propriété et le paiement du prix n'interviendront qu'à la signature de l'acte authentique.

La promesse unilatérale de vente : une option réservée à l'acquéreur

La promesse unilatérale de vente est définie par l'article 1124 du Code civil comme le contrat par lequel une partie, le promettant (le vendeur), accorde à l'autre, le bénéficiaire (le candidat acquéreur), le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le vendeur est donc définitivement engagé : il ne peut plus vendre à quelqu'un d'autre pendant toute la durée de l'option. L'acquéreur, lui, reste libre. S'il « lève l'option » dans le délai prévu, la vente est formée. S'il ne la lève pas, la promesse devient caduque et il perd en général l'indemnité d'immobilisation versée en contrepartie de cette exclusivité.

Compromis ou promesse unilatérale : le comparatif point par point

Le tableau ci-dessous résume les principales différences entre les deux avant-contrats.

Les protections communes aux deux avant-contrats

Quel que soit l'avant-contrat retenu, plusieurs règles protectrices s'appliquent de plein droit. Elles sont d'ordre public : une clause contraire serait sans effet.

Le délai de rétractation de 10 jours

Pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Ce droit vaut aussi bien pour un compromis que pour une promesse unilatérale.

• L'acte est notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout moyen offrant des garanties équivalentes ; la rétractation s'exerce dans les mêmes formes.
• Lorsque l'avant-contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté, il peut être remis en main propre ; le délai court alors du lendemain de cette remise.
• L'acquéreur n'a pas à motiver sa décision et ne doit aucune indemnité.
• Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun délai de rétractation.

Pendant ce délai, l'article L271-2 du même code interdit à quiconque de recevoir de l'acquéreur non professionnel un quelconque versement, sauf exceptions légales. La principale exception vise l'avant-contrat conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté : un versement peut alors être reçu s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds.

La condition suspensive d'obtention du prêt

Lorsque l'avant-contrat indique que le prix sera payé, même partiellement, à l'aide d'un crédit immobilier, il est automatiquement conclu sous la condition suspensive de l'obtention du prêt (article L313-41 du Code de la consommation). La durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte ou, pour une promesse unilatérale sous seing privé, de son enregistrement.

Si le prêt est refusé, toute somme versée d'avance par l'acquéreur doit lui être intégralement remboursée, sans retenue ni indemnité. Attention cependant : l'acquéreur doit avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans l'avant-contrat. À défaut, la condition peut être réputée accomplie, puisque l'article 1304-3 du Code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Les promesses de longue durée

Toute promesse de vente d'un immeuble consentie par une personne physique, dont la validité dépasse dix-huit mois (prorogations comprises), est nulle si elle n'est pas constatée par acte authentique (article L290-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le texte vise « toute promesse de vente », ce qui inclut le compromis comme la promesse unilatérale. Pour la promesse unilatérale, l'article L290-2 impose en outre une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix, versée ou cautionnée entre les mains du notaire.

Le compromis de vente : avantages, risques et points de vigilance

Le compromis est l'avant-contrat le plus répandu, notamment lorsque la vente passe par une agence immobilière. Sa force tient à son caractère réciproque : chacun est lié.

Ce qui se passe si une partie refuse de signer l'acte authentique

Puisque le compromis vaut vente, la partie qui refuse de réitérer sans motif légitime, une fois les conditions suspensives réalisées et le délai de rétractation expiré, s'expose à des sanctions sérieuses :

• L'exécution forcée : l'autre partie peut, après mise en demeure, demander en justice l'exécution de la vente (article 1221 du Code civil). Le jugement peut alors constater que la vente est parfaite.
• Des dommages-intérêts, le plus souvent fixés à l'avance par une clause pénale, fréquemment de l'ordre de 10 % du prix en pratique. Le juge peut toutefois modérer ou augmenter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire (article 1231-5 du Code civil).
• La résolution du compromis, qui permet à la partie victime de retrouver sa liberté, en plus de l'indemnisation.

Avantages et inconvénients du compromis

Pour le vendeur, le compromis offre une sécurité appréciable : une fois le délai de rétractation passé et les conditions suspensives levées, l'acquéreur ne peut plus renoncer librement. Il évite aussi les frais d'enregistrement propres à la promesse unilatérale.

Pour l'acquéreur, le compromis est souvent perçu comme plus simple et moins coûteux immédiatement, le dépôt de garantie étant fréquemment inférieur à l'indemnité d'immobilisation. En revanche, il l'engage fermement : un changement d'avis tardif, hors condition suspensive, peut lui coûter cher.

Points de vigilance à vérifier dans un compromis :

• la rédaction précise de chaque condition suspensive (montant, durée et taux maximum du prêt, délai de dépôt des demandes) ;
• le montant et le sort du dépôt de garantie, et l'identité de son séquestre ;
• la date limite de signature de l'acte authentique et ce qu'il advient si elle est dépassée ;
• la présence et le montant d'une clause pénale.

La promesse unilatérale de vente : avantages, risques et points de vigilance

La promesse unilatérale est très utilisée par les notaires et dans les opérations où l'acquéreur a besoin de temps : obtention d'un permis de construire, montage d'un financement complexe, opération de promotion immobilière.

Une formalité impérative : l'enregistrement dans les 10 jours

C'est le piège principal de la promesse unilatérale. L'article 1589-2 du Code civil frappe de nullité toute promesse unilatérale de vente d'un immeuble qui n'est pas constatée par acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire. Le délai court de l'acceptation de la promesse elle-même, et non de la levée de l'option.

Lorsque la promesse est signée chez le notaire, la question ne se pose pas. Lorsqu'elle est signée sous seing privé, l'enregistrement auprès du service des impôts donne lieu au paiement d'un droit fixe, aujourd'hui de 125 € (article 680 du Code général des impôts). Une promesse non enregistrée à temps est nulle, ce qui prive le bénéficiaire de toute protection.

L'indemnité d'immobilisation, prix de l'exclusivité

En contrepartie de l'exclusivité qui lui est consentie, le bénéficiaire verse généralement une indemnité d'immobilisation. Son montant est libre, sauf pour les promesses de plus de dix-huit mois consenties par une personne physique (5 % minimum, article L290-2 du Code de la construction et de l'habitation). En pratique, il est souvent fixé autour de 10 % du prix, dont une partie est versée à la signature.

• Si l'acquéreur lève l'option, l'indemnité s'impute sur le prix.
• Si une condition suspensive défaille sans faute de sa part, elle lui est restituée.
• S'il renonce librement à acheter, elle reste acquise au vendeur.

Un vendeur désormais irrévocablement engagé

Pendant longtemps, le vendeur pouvait se rétracter avant la levée de l'option : le bénéficiaire ne pouvait alors obtenir que des dommages-intérêts. Ce n'est plus le cas. Depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, l'article 1124 du Code civil prévoit que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

Avantages et inconvénients de la promesse unilatérale

Pour l'acquéreur, la promesse unilatérale offre une grande souplesse : il « réserve » le bien sans s'engager définitivement, ce qui est précieux lorsque le projet dépend d'éléments incertains. Le revers est le coût : l'indemnité d'immobilisation est perdue s'il renonce sans pouvoir invoquer une condition suspensive.

Pour le vendeur, la promesse unilatérale garantit une indemnisation forfaitaire si l'acquéreur se désiste, sans avoir à démontrer un préjudice ni à engager une procédure longue. En revanche, son bien est immobilisé et il ne peut pas forcer l'acquéreur à acheter.

Vendeur ou acquéreur : quel avant-contrat choisir selon votre situation ?

Il n'existe pas de « bon » avant-contrat dans l'absolu. Le choix dépend de votre position, de votre projet et de votre tolérance au risque. Voici quelques repères issus de la pratique.

Le compromis est généralement adapté si :

• vous êtes vendeur et souhaitez vous assurer que l'acquéreur ne pourra pas se désister librement ;
• la vente est simple (bien libre, financement classique, pas d'autorisation administrative à obtenir) ;
• vous souhaitez éviter la formalité et le coût de l'enregistrement.

La promesse unilatérale est généralement adaptée si :

• vous êtes acquéreur et votre projet dépend d'aléas (permis de construire, changement d'usage, vente préalable d'un autre bien) ;
• vous êtes vendeur et préférez une indemnité forfaitaire certaine plutôt qu'un éventuel procès en exécution forcée ;
• la promesse est signée chez le notaire, ce qui écarte le risque lié à l'enregistrement ;
• l'opération s'étale sur une longue durée.

Dans tous les cas, ce qui compte le plus n'est pas l'intitulé de l'acte mais la qualité de ses clauses : un compromis bien rédigé protège mieux qu'une promesse unilatérale bancale, et inversement. Le juge s'attache d'ailleurs au contenu réel des engagements, et non au titre choisi par les parties.

Pourquoi faire relire votre avant-contrat par un avocat en droit immobilier ?

L'avant-contrat est, en pratique, le document qui fixe l'essentiel des droits et obligations des parties : l'acte authentique se contente le plus souvent de les reprendre. C'est donc au stade du compromis ou de la promesse que se jouent la plupart des litiges futurs : refus de prêt contesté, indemnité d'immobilisation réclamée, vendeur qui se rétracte, acquéreur qui veut se désister.

Un avocat en droit immobilier à Rouen peut intervenir à plusieurs moments :

• avant la signature, pour vous conseiller sur le choix entre compromis et promesse unilatérale et négocier les clauses sensibles ;
• pendant la période intermédiaire, pour sécuriser la levée de l'option, la réalisation des conditions suspensives ou la prorogation des délais ;
• en cas de litige, pour obtenir l'exécution forcée de la vente, la restitution d'un dépôt de garantie ou le paiement d'une indemnité.